Altbausanierung: Worauf es bei alten Häusern ankommt
Altbauten haben Charakter: hohe Decken, Stuck, Holzdielen, massive Wände. Sie haben aber auch eine Bauweise, die nach anderen Regeln funktioniert als ein Neubau. Wer sie mit Methoden und Materialien von heute saniert, ohne die alte Konstruktion zu verstehen, riskiert Feuchteschäden und teure Folgearbeiten.
Das Wichtigste in Kürze
- Altbauten bis etwa 1948 haben oft Holzbalkendecken, Mauerwerk ohne Horizontalsperre und Bauteile, die Feuchtigkeit puffern müssen.
- Dämmung und Abdichtung müssen zur alten Konstruktion passen. Innendämmung ist bauphysikalisch anspruchsvoll.
- Eine gründliche Bestandsaufnahme vor der Planung ist bei Altbauten noch wichtiger als bei jüngeren Häusern.
Was macht einen Altbau besonders?
Als Altbau gelten meist Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden, etwa Gründerzeithäuser, Villen der Jahrhundertwende oder Fachwerkhäuser. Sie wurden mit Kalkmörtel, Vollziegeln, Naturstein und Holz gebaut, ohne moderne Abdichtungen und Dämmungen. Diese Bauweise ist robust, solange Feuchtigkeit entweichen kann. Probleme entstehen häufig erst durch spätere, unpassende Eingriffe.
Die typischen Baustellen im Altbau
Holzbalkendecken
Holzbalkendecken müssen auf Tragfähigkeit, Durchbiegung, Feuchte und Schädlingsbefall geprüft werden, besonders an den Auflagern in den Außenwänden. Für heutige Nutzungen sind oft Verstärkungen nötig, ebenso Maßnahmen für Schall- und Brandschutz.
Feuchte im Mauerwerk
Vielen Altbauten fehlt eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit, Keller sind nicht abgedichtet. Vor jeder Maßnahme steht deshalb die Frage nach der Ursache: Aufsteigende Feuchte, seitlich eindringendes Wasser und Kondensat brauchen ganz unterschiedliche Lösungen.
Fassade und Dämmung
Stuck- und Klinkerfassaden lassen sich selten von außen dämmen, oft schließt das auch der Denkmalschutz aus. Eine Innendämmung ist möglich, muss aber bauphysikalisch nachgewiesen sein, sonst drohen Tauwasser und Schimmel in der Wand.
Fenster
Kastenfenster und historische Fenster können oft aufgearbeitet und verbessert werden. Neue, sehr dichte Fenster verändern den Luftaustausch; ohne Lüftungskonzept steigt das Risiko von Feuchteschäden.
Leitungen und Schadstoffe
Alte Wasser- und Elektroleitungen sind in der Regel vollständig zu erneuern. Je nach Geschichte des Hauses können in späteren Umbauten Schadstoffe eingebracht worden sein, die vor dem Rückbau untersucht werden sollten.
Denkmalschutz
Steht ein Haus unter Denkmalschutz, sind Veränderungen mit der Denkmalbehörde abzustimmen. Das betrifft oft Fassade, Fenster, Dach und prägende Innenbauteile. Planen Sie dafür Zeit ein und beziehen Sie die Behörde früh ein. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Die richtige Reihenfolge
- Bestandsaufnahme: Aufmaß, Tragwerk, Feuchtemessungen, Holzzustand, gegebenenfalls Schadstoffe.
- Ursachen klären und planen: Feuchteursachen, Statik, Bauphysik, Denkmalschutz, energetisches Konzept.
- Trockenlegung und Tragwerk: Abdichtung, Horizontalsperre, Deckenertüchtigung.
- Gebäudehülle: Dach, Fenster, Fassade und Dämmung, abgestimmt auf die Bauphysik.
- Haustechnik und Ausbau: wie bei der Kernsanierung.
Was kostet eine Altbausanierung?
Die Kosten hängen stark vom Zustand und vom Sanierungsumfang ab. Eine umfassende Sanierung bewegt sich in ähnlichen Größenordnungen wie eine Kernsanierung, Denkmalauflagen, Holzschutz und Deckenertüchtigung können sie deutlich erhöhen. Seriös lässt sich das erst nach einer Bestandsaufnahme beziffern.
Worauf wir in der Beratung achten
Wir prüfen, ob Planung und Maßnahmen zur alten Konstruktion passen, und benennen die Risiken, bevor sie teuer werden. Besonders bei Feuchte, Holzbalkendecken und Innendämmung ist eine zweite Meinung in der Planung gut investiert.
Planungscheckliste für BauherrenWas vor der Unterschrift geklärt sein muss. PDF, 2 SeitenHäufige Fragen
Was gilt als Altbau?
Meist Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden, etwa Gründerzeithäuser oder Fachwerkhäuser. Sie wurden mit anderen Baustoffen und Methoden gebaut als heutige Häuser.
In welcher Reihenfolge saniert man einen Altbau?
Erst Bestandsaufnahme und Ursachenklärung, dann Trockenlegung und Tragwerk, danach Gebäudehülle, Haustechnik und Ausbau.
Kann man einen Altbau von innen dämmen?
Ja, aber nur mit bauphysikalischem Nachweis und geeigneten Systemen. Falsch ausgeführte Innendämmung führt zu Tauwasser und Schimmel in der Wand.
Wie saniert man eine Holzbalkendecke im Altbau?
Zuerst wird der Zustand geprüft, besonders an den Auflagern. Je nach Befund folgen Holzschutz, Ersatz geschädigter Teile, statische Verstärkung sowie Maßnahmen für Schall- und Brandschutz.
Altbau sanieren?
Wir prüfen Bestand und Planung Ihres Altbaus unabhängig: persönlich in Bielefeld, bundesweit per Teams.