HOAI-Leistungsphasen: Wer macht was beim Hausbau?
Architektenverträge sprechen von „Leistungsphasen 1 bis 9“, Fachplaner von „LPH 5“, und auf der Baustelle ist von Objektüberwachung die Rede. Wer weiß, was hinter den neun Phasen steckt, kann einschätzen, was er beauftragt, was er dafür bekommt und wann er selbst entscheiden muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Die HOAI teilt die Arbeit von Architekten und Ingenieuren in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.
- Den größten Honoraranteil haben die Ausführungsplanung (25 %) und die Objektüberwachung (32 %). Den größten Einfluss auf die Kosten haben die Phasen 1 bis 3.
- Leistungsphasen müssen nicht alle beauftragt werden. Entscheidend ist, dass niemand eine Lücke übersieht.
Was regelt die HOAI?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beschreibt, welche Leistungen Planer erbringen, und gibt Orientierungswerte für die Honorare. Seit 2021 sind diese Sätze nicht mehr verbindlich; das Honorar ist frei verhandelbar und sollte in Textform vereinbart werden. Die Gliederung in neun Leistungsphasen ist aber weiterhin der Standard, nach dem in Deutschland geplant und abgerechnet wird.
Die neun Leistungsphasen im Überblick
Die Phasen im Detail, aus Sicht des Bauherrn
Für jede Phase steht hier, was der Architekt leistet, was Sie selbst entscheiden müssen und welche Kostenermittlung nach DIN 276 dabei entsteht.
Grundlagenermittlung 2 %
Der Architekt klärt mit Ihnen die Aufgabe: Raumprogramm, Grundstück, Budget und Termine. Er berät, welche Fachplaner und Gutachten nötig sind.
Sie entscheiden: Was soll das Haus leisten, und was darf es kosten?
Kostenermittlung: Kostenrahmen
Vorplanung 7 %
Erste Entwürfe und Varianten entstehen, die Vorgaben des Baurechts werden geprüft.
Sie entscheiden: Grundkonzept, Gebäudeform und Lage auf dem Grundstück. Hier fallen die Entscheidungen mit dem größten Einfluss auf die Kosten.
Kostenermittlung: Kostenschätzung
Entwurfsplanung 15 %
Der Entwurf wird ausgearbeitet und mit Tragwerksplanung und Haustechnik abgestimmt.
Sie entscheiden: Der endgültige Entwurf und die grundlegenden Standards. Danach sollten nur noch wenige grundlegende Änderungen folgen.
Kostenermittlung: Kostenberechnung
Genehmigungsplanung 3 %
Der Architekt erstellt den Bauantrag mit allen Unterlagen und reicht ihn ein.
Sie entscheiden: Sie unterschreiben den Bauantrag als Bauherr.
Ausführungsplanung 25 %
Werkpläne und Details entstehen, nach denen die Firmen bauen. Die Fachplanungen werden eingearbeitet.
Sie entscheiden: Details, Materialien und Oberflächen. Hier beginnt meist die Bemusterung.
Kostenermittlung: Kostenvoranschlag
Vorbereitung der Vergabe 10 %
Leistungsverzeichnisse werden erstellt, Mengen ermittelt und die Kosten auf dieser Grundlage fortgeschrieben.
Sie entscheiden: Die Qualitäten, die ausgeschrieben werden.
Kostenermittlung: Kostenvoranschlag
Mitwirkung bei der Vergabe 4 %
Angebote werden eingeholt, geprüft und verglichen. Der Architekt macht einen Vergabevorschlag.
Sie entscheiden: Sie beauftragen die Firmen. Ihr Vertragspartner sind die Firmen, nicht der Architekt.
Kostenermittlung: Kostenanschlag
Objektüberwachung und Dokumentation 32 %
Die Bauüberwachung prüft die Ausführung auf Übereinstimmung mit Plänen, Verträgen und den Regeln der Technik, koordiniert Termine, prüft Rechnungen und begleitet die Abnahmen.
Sie entscheiden: Abnahmen und Zahlungen.
Kostenermittlung: Kostenfeststellung
Objektbetreuung 2 %
Vor Ablauf der Gewährleistungsfristen werden die Leistungen auf Mängel geprüft.
Sie entscheiden: Ob Mängelansprüche geltend gemacht werden.
Wer macht was?
Ein Haus plant nicht der Architekt allein. Je nach Vorhaben sind diese Beteiligten im Spiel:
| Beteiligte | Aufgabe |
|---|---|
| Architekt | Objektplanung, Koordination aller Fachplaner, je nach Auftrag Vergabe und Bauüberwachung |
| Tragwerksplaner | Statik, Bemessung, Bewehrungs- und Positionspläne |
| Fachplaner Haustechnik | Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Gebäudeautomation |
| Bauphysiker, Energieberater | Wärme-, Schall- und Feuchteschutz, energetische Nachweise |
| Vermesser | Lageplan, Absteckung, Gebäudeeinmessung |
| Bodengutachter | Baugrund, Grundwasser, Empfehlungen für Gründung und Abdichtung |
| Prüfingenieur | Prüfung der Statik, je nach Bundesland und Bauvorhaben |
| Baufirmen | Ausführung mit eigener Bauleitung für ihre Leistungen |
| Bauherr | Entscheidungen, Verträge mit Planern und Firmen, Zahlungen, Abnahmen |
Welche Phasen sollten Sie beauftragen?
Bauen Sie mit Architekt und vergeben die Gewerke einzeln, ist eine Beauftragung aller neun Phasen üblich, oft in Stufen. Ein verbreitetes Modell ist, den Architekten bis zur Genehmigung (Phasen 1 bis 4) zu beauftragen und danach einen Generalunternehmer. Das kann sinnvoll sein, verschiebt aber Verantwortung: Ausführungsplanung, Detailentscheidungen und Bauleitung liegen dann beim Unternehmen, das auch baut.
Wichtig ist in jedem Modell, dass klar geregelt ist, wer welche Leistung erbringt. Lücken entstehen am häufigsten an den Übergängen, zum Beispiel wenn niemand die Ausführungsplanung des Generalunternehmers im Interesse des Bauherrn prüft.
Wo unabhängige Beratung ansetzt
Wir übernehmen keine Leistungsphasen und keine Bauleitung. Wir beraten Sie unabhängig an den Stellen, an denen die wichtigen Weichen gestellt werden: in den frühen Phasen 1 bis 3, bei der Wahl des Vertragsmodells, bei der Prüfung von Planung und Leistungsverzeichnissen und vor der Vergabe. Dort ist eine zweite Meinung am wirksamsten und am günstigsten.
Planungscheckliste für BauherrenWas vor der Unterschrift geklärt sein muss. PDF, 2 SeitenHäufige Fragen
Ist die HOAI noch verbindlich?
Nein. Seit 2021 sind die Honorarsätze der HOAI nicht mehr verbindlich, sondern dienen als Orientierung. Das Honorar ist frei verhandelbar und sollte in Textform vereinbart werden. Ohne Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz.
Muss ich alle Leistungsphasen beauftragen?
Nein. Leistungsphasen können einzeln oder in Stufen beauftragt werden, etwa zunächst bis zur Genehmigung. Wichtig ist, dass klar geregelt ist, wer die übrigen Leistungen übernimmt.
Welche Leistungsphase ist die wichtigste?
Gemessen am Honorar die Objektüberwachung mit 32 Prozent. Gemessen am Einfluss auf Kosten und Qualität die frühen Phasen 1 bis 3: Hier wird festgelegt, was später gebaut wird.
Was ändert sich beim Bau mit Generalunternehmer?
Der Generalunternehmer übernimmt einen Teil der Planung und die Ausführung, oft auch die Bauleitung. Die Bauüberwachung liegt dann bei der Seite, die auch baut. Eine unabhängige Kontrolle im Interesse des Bauherrn fehlt, wenn sie nicht gesondert beauftragt wird.
Architektenvertrag oder Planung prüfen lassen?
Wir zeigen Ihnen, welche Leistungen beauftragt sind und wo Lücken entstehen können: persönlich in Bielefeld, bundesweit per Microsoft Teams.