Baunebenkosten: Was im Budget fast immer fehlt

Von Dipl.-Ing. (FH) Heinrich Schneider, Bauingenieur · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 7 Minuten

Die meisten Budgets für ein neues Haus sind nicht falsch gerechnet, sondern unvollständig. Gerechnet wird mit Grundstückspreis und Baukosten. Was fehlt, sind die Kosten rund um das Haus: Steuern, Honorare, Gutachten, Gebühren, Anschlüsse. Und die summieren sich schnell auf einen sechsstelligen Betrag.

Was sind Baunebenkosten?

Fachleute ordnen Baukosten nach der DIN 276. Sie teilt ein Bauvorhaben in Kostengruppen: das Grundstück (100), vorbereitende Maßnahmen wie Erschließung (200), das Bauwerk mit Baukonstruktion (300) und technischen Anlagen (400), die Außenanlagen (500), die Ausstattung (600), die Baunebenkosten (700) und die Finanzierung (800).

Im engeren Sinn sind Baunebenkosten also Planungshonorare, Gutachten, Gebühren und Versicherungen. Im allgemeinen Sprachgebrauch meinen Bauherren damit aber meist alles, was nicht im Angebot für das Haus steht. Für die Budgetplanung ist genau diese weite Sicht die richtige. Was hinter den einzelnen Gruppen steckt, erklärt unser Artikel zu den Kostengruppen nach DIN 276.

Mit diesen Posten müssen Sie rechnen

Beim Kauf des Grundstücks

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Für Notar und Grundbucheintrag fallen zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent an. Ist ein Makler beteiligt, zahlen Käufer beim Einfamilienhaus höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer, häufig bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Planung und Gutachten

Architekt, Tragwerksplaner, Haustechnikplaner, Energieberater und Bauphysiker werden in der Regel nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vergütet. Deren Sätze sind seit 2021 nicht mehr verbindlich, dienen aber weiterhin als Orientierung. Allein das Architektenhonorar liegt bei vollem Leistungsumfang häufig bei 12 bis 15 Prozent der Baukosten; die Fachplaner kommen hinzu.

Dazu kommen das Bodengutachten, die Vermessung mit Lageplan, Absteckung und Gebäudeeinmessung sowie je nach Bundesland und Bauvorhaben eine Prüfstatik. Beim Bodengutachten sollte man nicht sparen: Es kostet wenige tausend Euro und entscheidet über Gründung, Abdichtung und Keller. Mehr dazu im Artikel Bodengutachten.

Behörden

Für Bauantrag und Baugenehmigung werden Gebühren fällig, üblicherweise 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme, je nach Gemeinde. Die Gebühren entstehen auch dann, wenn der Antrag abgelehnt wird.

Erschließung und Hausanschlüsse

Ein Grundstück gilt oft schon als „erschlossen“, wenn die Leitungen in der Straße liegen. Die Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation bis ins Haus zahlt der Bauherr trotzdem selbst. Je nach Versorger, Leitungslänge und Region sind 10.000 bis 25.000 Euro realistisch. Was die Erschließung insgesamt kostet, erklärt der Artikel Erschließungskosten. Fragen Sie die Versorger vor dem Kauf an. Ihre persönlichen Zahlen berechnen Sie mit unserem Baunebenkosten-Rechner.

Baustelle und Versicherungen

Baustrom, Bauwasser, Baustellenzufahrt und Container verursachen laufende Kosten. Unverzichtbar sind die Bauherrenhaftpflicht-, die Bauleistungs- und die Feuerrohbauversicherung. Für Bestandsbauten in der Nachbarschaft lohnt sich eine Beweissicherung vor Baubeginn.

Finanzierung

Wird ein Darlehen nicht sofort abgerufen, berechnen Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, häufig rund 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Bei langen Planungs- und Bauzeiten kommt so ein spürbarer Betrag zusammen.

Rechenbeispiel: Haus mit 1,4 Mio. Euro Baukosten in NRW

Angenommen sind ein Grundstück für 600.000 Euro und reine Baukosten (Kostengruppen 300 und 400) von 1,4 Millionen Euro. Geplant wird mit Architekt und Fachplanern.

Alle Werte sind Richtwerte und ersetzen keine Kostenermittlung für Ihr Vorhaben. Bei einem Generalunternehmer ist ein Teil der Planung im Festpreis enthalten; dann sinkt der Posten Planung entsprechend.

Das sind 20 bis knapp 30 Prozent der Baukosten. Und darin ist noch keine Reserve enthalten.

Was zusätzlich fehlt, obwohl es keine Baunebenkosten sind

• Außenanlagen: Terrasse, Zufahrt, Garten, Einfriedung. Bei hochwertigen Häusern schnell ein großer fünf- oder sechsstelliger Betrag.
• Ausstattung: Küche, Einbaumöbel, Leuchten, Sonnenschutz. Oft nicht oder nur teilweise im Angebot enthalten.
• Reserve: Für Unvorhergesehenes sollten mindestens 10 Prozent der Baukosten eingeplant sein.
• Doppelbelastung: Miete oder bisheriges Haus laufen während der Bauzeit weiter, ebenso der Umzug.

Worauf wir in der Beratung achten

Wenn wir ein Budget prüfen, gehen wir die Kostengruppen der DIN 276 vollständig durch, nicht nur das Angebot für das Haus. Wir fragen, ob ein Bodengutachten vorliegt und ob die Versorger ihre Anschlusskosten schriftlich genannt haben. Und wir prüfen, welche Leistungen ein Generalunternehmer- oder Bauträgerangebot tatsächlich enthält und was davon ausgeschlossen ist.

Das Ziel ist ein Budget, das das ganze Vorhaben trägt. Denn ein zu knappes Budget zeigt sich nicht am Anfang, sondern meist dann, wenn kaum noch Spielraum bleibt.

Häufige Fragen